(Frankfurt am Main, 01. Juni 2012) Seit mehr als zehn Jahren befragt Jones Lang LaSalle Hotels zweimal im Jahr weltweit über 2.500 nationale und internationale Investoren nach ihrer Einschätzung der kurz- und mittelfristigen Aussichten für den Hotel- und Hotelinvestmentmarkt in der Region EMEA (Europe, Middle East, Africa). Die aktuellen Ergebnisse wurden in der neuesten Auflage des Hotel Investor Sentiment Survey (HISS) zusammengefasst.
Bei der Frage nach den kurzfristig (6 Monate) erwarteten Hotelperformance-Ergebnissen gehen die Investoren für 17 von 37 Märkten von einer positiven Entwicklung aus. Die Top 5 werden angeführt von London. Neben Istanbul, Paris und München hat sich Warschau neu positionieren können. Für die polnische Hauptstadt wirkt die bevorstehende Fußball-EM performancesteigernd. Dies gilt auch für London mit den Olympischen Spielen im Sommer dieses Jahres. Demgegenüber sorgen vor allem die Auswirkungen des arabischen Frühlings sowie die staatlichen Sparprogramme für eine negative Einschätzung insbesondere in Kairo, Lissabon, den spanischen Resortmärkten, Birmingham, Budapest und Madrid.
Bei der Frage nach der mittelfristigen Einschätzung (2 Jahre) erwarten Investoren für 31 Hotelmärkte (HISS Oktober 2011: 30) eine Performanceverbesserung. Die Top 5 sind wie vor sechs Monaten die Hotelmärkte in London, Istanbul, Paris, München und Amsterdam. Mittelfristig ändert sich die Einschätzung von „negativ“ auf „positiv“ für Standorte wie Abu Dhabi, Doha, Jeddah, Marrakesch und Brüssel.
In der Gunst der Investoren sind vor allem die Märkte Warschau und Moskau gestiegen. Während sich beide Märkte im Oktober 2011 noch im Mittelfeld bewegten, wurden sie in der April-Umfrage in die Top 10 Liste platziert – dies sowohl in der kurz- als auch in der mittelfristigen Einschätzung. Auch Istanbul sprechen die Investoren ein gutes Zeugnis aus. Der Hotelmarkt hat in den letzten Monaten eine beeindruckende Performance-Entwicklung gezeigt, zudem ist der wirtschaftliche Ausblick positiv. Die Stadt am Bosporus ist eine der am dynamischsten wachsenden Tourismusdestinationen.
Unverändert ist die Einschätzung der deutschen Märkte im Vergleich zur Umfrage im Herbst 2011 geblieben. Alle fünf untersuchten Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München) wurden von Investoren kurz- und mittelfristig als positiv wahrgenommen, mit der bayerischen Landeshauptstadt nach wie vor an der Spitze. „Die Kombination aus positiven Ergebnissen auf den deutschen Hotelmärkten in den letzten beiden Jahren, die Beständigkeit der deutschen Wirtschaft auch in der Krise und die Aussicht auf stetes, wenn auch moderates Wachstum, stärken das Vertrauen der Investoren für dieses Immobiliensegment“, so Christoph Härle, CEO Kontinentaleuropa Jones Lang LaSalle Hotels.
Rendite-Erwartung bei 7 %
Die durchschnittliche Rendite-Erwartung lag bei den Befragungen in den letzten elf Jahren für die Region EMEA zwischen 7 % (Boomjahre 2006 oder 2007) und 11,1 % (Dezember 2001). Im April 2012 hat sie nach 7,4 % im Herbst letzten Jahres den Wert der beiden Boomjahre wieder erreicht. Für 14 der 37 untersuchten Hotelmärkte bewegt sich die aktuelle Rendite-Erwartung dabei unter dem EMEA-Durchschnitt, am niedrigsten in London (5,7 %). Auf Platz 2 folgen mit jeweils 5,9 % Paris (Oktober 2011: 6,5%), München (Oktober 2011: 6,7%) sowie Stockholm (Oktober 2011: 7,5%) „Die Bewegung in den Rendite-Erwartungen seit der letzten Umfrage im Oktober 2011 weist auf die Stabilität dieser Hotelmärkte hin. Sie gelten zunehmend als sicher und risikoarm im Vergleich zu anderen Märkten“, so Härle. Daher akzeptiere das Eigenkapital geringere Renditen und Banken stellen einfacher und günstiger Fremdkapital zur Verfügung. Auch bei den Märkten am anderen Ende der Renditeskala tut sich etwas. Investoren sahen bei der Befragung zur aktuellen Studie die höchste Rendite-Erwartung bei 9,4% und zwar für Dubai. Vor sechs Monaten hatten noch fünf Märkte die 10 %-Marke überschritten. „Diese Tendenz deutet auf eine langsame, aber sichere Erholung der Investoreneinschätzung hin. Trotz anhaltender Staatsfondskrisen, wirtschaftlichem Rückgang in einigen europäischen Ländern sowie der Instabilität des europäischen Bankensystems sind Investoren bereit, mit einem adäquaten Sicherheitsaufschlag in Hotelimmobilien zu investieren“, so Härle.
Appetit auf Hotelimmobilien noch größer geworden
Mit 42,6 % bevorzugte Investmentstrategie bleibt auch in der April-Umfrage: „Hotelimmobilie kaufen“ (nach 41,8 % vor sechs Monaten). Zusammen mit dem Votum für „Hotelimmobilie halten“ (auch leicht gestiegen auf 29,6%) stehen Hotelimmobilien weiter im Fokus der Investoren. Zu den Top 5, die von den Investoren als Zielmarkt genannt werden, gehören zwei skandinavische Märkte (Stockholm, 78,3 % und Kopenhagen, 68,4 %) sowie Paris (57,4 %), Warschau (53,8 %) und München (53,2 %). Als potentielles Anlageziel deutlich gewonnen hat ein weiterer deutscher Markt: für Berlin schlagen nach 39,0 % im Oktober letzten Jahres 51,5 % zu Buche.
Der Londoner Hotelmarkt, normalerweise begehrtes Einkaufsziel, wurde bereits zum zweiten Mal hintereinander auf eine mittlere Position gedrängt. Mit 41,0 % in der aktuellen HISS Studie liegt die britische Hauptstadt nur noch auf Platz 19: „Die Premiumpreise für Hotelimmobilien in London sowie das eingeschränkte Angebot führen dazu, dass Investoren auch mehr opportunistische Anlagestrategien in Betracht ziehen und alternative Hotelmärkte bei adäquaten Erfolgsaussichten nicht von vorne herein abgelehnt werden“, so Härle.
“Bauen“ als Investmentstrategie ist in den letzten sechs Monaten von 16,2 % auf 12,2 % deutlich gesunken. „Aufgrund der Finanzkrise kann in vielen Märkten in Hotels unter den möglichen Wiederherstellungskosten investiert werden. Darüber hinaus sind Fremdfinanzierungen für Bauprojekte weiterhin schwieriger zu beschaffen als für bestehende Hotels“, so Härle. Trotzdem gibt es Städte mit relativ hohem Votum für diese Strategie. So liegt in Zagreb, Warschau, Istanbul, Jeddah und Casablanca das Votum jeweils über 20 %. In diesen Hotelmärkten ist das Hotelangebot nach wie vor noch nicht gesättigt oder auf europäischem Standard, ein Anreiz für den einen oder anderen Investor, sich in Projektentwicklungen zu engagieren.
Die Verkaufsabsichten in der EMEA-Region sind weiter angestiegen, von durchschnittlich 13,8 % im Oktober 2011 auf 15,6 % in der April 2012-Befragung. Nicht überraschend legte das Votum für „Verkaufen“ in den spanischen Resortmärkten weiter spürbar zu, und zwar um 10 %-Punkte auf 71 %. Auch Barcelona und Madrid bewegen sich nur noch knapp unter dem Durchschnitt: für Verkaufen votieren 14%. Die katalanische Metropole lag im Herbst noch bei nur 3,3%.
Große Spanne bei Käufer/Verkäufer-Verhältnis
Das durchschnittliche Käufer/Verkäufer-Verhältnis in der Region EMEA hat sich seit der letzten Umfrage leicht abgeschwächt. Auf Basis der aktuellen HISS-Umfrage kommen statistisch auf einen Verkäufer im Schnitt 2,7 Käufer. Die Spanne reicht von 27 bzw. 14 Mitbietern in Paris oder Warschau bis statistisch durchschnittlich 0,3 in den spanischen Resortmärkten. Für drei der fünf deutschen Märkte kann ein überdurchschnittliches Verhältnis notiert werden. In München trifft ein Hotelangebot auf durchschnittlich 8,3 Käufer, in Hamburg und Frankfurt liegt das Verhältnis bei 7,0 bzw. 4,2 zu 1. Für Berlin und Düsseldorf gelten 2,4 bzw. 2,0.
„Als Fazit zeigt die aktuelle HISS-Studie von Jones Lang LaSalle Hotels, dass sowohl bei der Markteinschätzung als auch bei den Wunschvorstellungen die Investoren „Sicherheit“ anstreben. Diese sehen sie in den stabilen europäischen Hotel- und Wirtschaftsstandorten und solchen Märkten, die trotz schwierigen wirtschaftlichen Umfelds in der Lage sind zu wachsen. Wie in anderen Immobilienklassen wird neben dem Cash Flow-Risiko auch die Finanzierbarkeit als entscheidend eingestuft“, so Härle.
Die Befragung der Investoren fand Ende April 2012 statt.