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July 17, 2015

Ferienhotels für Investoren genauso spannend wie Businesshotels

A-ja Resort, Warnemünde

A-ja Resort, Warnemünde(Berlin, 17. Juli 2015) Resorts sind so ertragreich wie Stadthotels: Beim Netto-Umsatz pro verfügbarem Zimmer (Revpar) liegen profilierte Ferien- und Business-Hotels in etwa gleich auf. Der Revpar beträgt dabei 53 Euro bei Ferienhotels versus 55 Euro bei Business-Hotels. Daneben bieten Zusatzleistungen in der Ferienhotellerie ein hohes Umsatzpotenzial: Während der reine Logisumsatz pro verfügbarem Zimmer (Revpar bei 53 Euro liegt, ist der durchschnittliche Gesamtumsatz pro Zimmer (Trevpar) in der Ferienhotellerie signifikant höher (103 Euro). Dies geht aus einer neuen Studie von Treugast und Deutsche Immobilien hervor.

„Bei der Ferienhotellerie wird fast die Hälfte des Umsatzes aus Zusatzleistungen wie Gastronomie, Wellness, Fitness etc. generiert. Zudem ist das Potenzial für professionell betriebene Ferienhotels höher: Die besten Ferienhotels der Treugast-Datenbank erreichten sehr hohe Trevpar-Werte von 198 Euro“, fasst Deutsche-Immobilien-Vorstand Quentin Sharp zusammen.

Ein weiterer Vorteil der Ferienhotellerie aus Investorensicht ist ihre höhere Konjunkturunabhängigkeit. Treugast-Experte Michael Lidl dazu: „Während der Geschäftsreisetourismus in der letzten Finanz- und Wirtschaftskrise einen erheblichen Einbruch erlitt, blieb der Ferienreisemarkt dagegen verhältnismäßig stabil. In den Jahren 2007 bis 2013 nahm die Zahl der Urlaubsreisen der Deutschen im Schnitt jährlich um 1,5 Prozent zu.“

Eine wichtige Finanzkennzahl in der Hotellerie ist der GOP (Gross operating profit). „Dieser spiegelt in erheblichem Maß die operative Wirtschaftlichkeit eines Hotels wider“, erklärt Lidl weiter. Die GOP-Margen der Business-Hotellerie liegen mit durchschnittlich 33,1 Prozent deutlich oberhalb der Werte der Ferienhotellerie mit 25,7 Prozent, was vor allem auf den höheren Anteil der arbeitsintensiveren Nebenleistungen wie Gastronomie, Wellness etc. am Gesamtumsatz zurückzuführen ist. Betrachtet man hingegen die operativen Ergebnisse pro Zimmer (Gross operating profit per available room, Goppar) in absoluten Zahlen, schneidet die Ferienhotellerie mit 28 Euro leicht besser ab als die Business-Hotellerie mit 26 Euro. Dies ist auf die höheren Gesamtumsätze (Trevpar) der Ferienhotellerie zurückzuführen.

Im Rahmen der Studie wurden auch attraktive Destinationen für Ferienhotels identifiziert. Diese konzentrieren sich in Deutschland und Österreich im Wesentlichen auf vier Regionen: Nordseeküste, Ostseeküste, bayerisches Voralpenland und die österreichischen Alpen. Die Tourismusintensität (Verhältnis aus Übernachtungszahl zu Einwohnerzahl) liegt dort signifikant über dem jeweiligen Landesdurchschnitt. „Wir konnten vier Kriterien für einen attraktiven Standort für ein Ferienhotel identifizieren“, so Lidl. „Erstens, das natürliche Angebot – Berge, Seen, Meeresküste – muss vorhanden sein. Außerdem ist eine touristische Freizeitinfrastruktur – Golfplätze, Schwimmbäder, etc. – wichtig. Der dritte Faktor ist das Vorhandensein eines qualitativ guten Hotelangebots mit professionellen Betreiberstrukturen vor Ort. Schließlich ist ein hohes Tourismusaufkommen mit einem vielfältigen bzw. ausgewogenen Zielgruppen-Mix ein vierter wichtiger Faktor: Die zehn Top-Destinationen in Deutschland verfügen – mit einer Ausnahme – über ein hohes Tourismusaufkommen von mehr als einer Million Übernachtungen pro Jahr.“

Positiv wirken sich auch verschiedene gesellschaftliche Trends auf die Ferienhotellerie aus: Einerseits steigt die Zahl der Urlaubsreisen der Deutschen insgesamt ebenso wie die Ausgaben pro Reise: Im Jahr 2000 machten die Deutschen noch 62,2 Millionen Urlaubsreisen. Diese Zahl stieg bis 2014 auf 70,3 Millionen Euro. Die Ausgaben pro Kopf und Reise kletterten von 792 Euro im Jahr 2000 auf 958 Euro im Jahr 2014. Im Ergebnis ist folglich eine durchschnittliche Wachstumsrate (Compound Annual Growth Rate) des Urlaubsreisevolumens der Deutschen (Anzahl x Ausgaben) von 2,4 Prozent pro Jahr zu konstatieren. Zudem werden Reisen im Inland immer beliebter. 2014 entfielen 82,2 Prozent aller Übernachtungen auf dem deutschen Beherbergungsmarkt auf inländische Reisende.

Insgesamt entwickelt sich der deutsche Hotelmarkt sehr positiv. Die Nachfrage wächst stärker als das Angebot. Das Bettenangebot in deutschen Hotels stieg zwischen 2005 und 2014 um 13,5 Prozent, die Zahl der Übernachtungen legte im gleichen Zeitraum um 31,6 Prozent zu. Am österreichischen Hotelmarkt verläuft die Entwicklung vergleichbar, aber weniger dynamisch.

Studie zum PDF-Download (Executive Summary): http://www.deutsche-immobilien.ag/upload/files/2015_07_15_Kurzfassung_Studie_Ferienhotelimmobilien.pdf

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