(Wien, 05. Dezember 2014) Kaum ein anderer Markt hat in letzter Zeit für so viel Aufmerksamkeit gesorgt wie das Wiener Fünf-Sterne-Segment. Übersättigung, Verdrängung und verschärfter Wettbewerb sind die dominierenden Vokabeln. Um herauszufinden, wie es um den Luxushotelsektor wirklich bestellt ist, hat Christie + Co in Kooperation mit STR Global die bisherige Entwicklung sowie die Aussichten auf dem Wiener Fünf-Sterne-Parkett in einer aktuellen Studie analysiert.
Derzeit gibt es am Wiener Fünf-Sterne-Hotelmarkt laut Statistik des Wien Tourismus 21 Betriebe mit insgesamt 4.060 Hotelzimmern. Betrachtet man die Entwicklung dieses Segments, war es lange Zeit ziemlich ruhig in Wien, bis im Jahr 2003 die Eröffnungsrally mit zehn neuen Hotels begann. Das Zimmerangebot stieg seither um knapp 1.300 Zimmer (ca. 47%). Pro Jahr sind das durchschnittlich knapp 100 Zimmer mehr, ein Wachstum von 3,2 Prozent.
Durch die modernen und gut ausgestatteten Neuzugänge kamen manche bestehende Player unter Zugzwang. „Auch etablierte Häuser mussten nachbessern und modernisieren, um wettbewerbsfähig zu bleiben. Die Alleinstellungsmerkmale vieler Hotels, die sich bisher hauptsächlich auf die Lage, die Immobilie oder das F&B-Konzept beschränkt hatten, mussten deutlicher herausgearbeitet werden,“ erklärt Lukas Hochedlinger, Geschäftsführer von Christie + Co in Wien. So wurde etwa das Hilton Vienna Plaza einer Komplettrenovierung unterzogen, das Marriott Vienna hat mit dem neuen Restaurant und F&B-Bereich nachgezogen und auch das InterContinental wird wohl in den nächsten Jahren renoviert werden. Selbst alte Größen wie das Imperial und das Bristol wurden bzw. werden renoviert.
Mit insgesamt 1,44 Millionen Nächtigungen im Jahr 2013 kamen die Wiener Fünf-Sterne-Hotels auf einen Marktanteil von knapp über zwölf Prozent aller Nächtigungen in Wiener Hotels. „Das bedeutet, dass statistisch gesehen jede achte Nächtigung in einem der Wiener Fünf-Sterne-Häuser stattfindet“, so Hochedlinger. Entgegen der positiven Entwicklung des Gesamtmarktes, der 2014 vermutlich die 12-Millionen-Marke knacken und einen neuen Rekord verzeichnen wird, erleidet das Wiener Top-Segment dieses Jahr einen Nächtigungsrückgang (-2,5% von Januar bis Oktober 2014). Im Langzeitvergleich seit 2003 liegt das durchschnittliche Nächtigungswachstum mit 4,2 Prozent pro Jahr allerdings immer noch über dem Angebotswachstum.
Doch woher kommt jener Gast, der in einem Wiener Fünf-Sterne-Haus nächtigt? Die überwiegende Mehrheit (92%) kommt aus dem Ausland. Im Luxussegment haben die USA mit einem sehr starken Wachstum in den letzten Jahren Deutschland vom ersten Platz verdrängt und liegen mit fast 15 Prozent Nächtigungsanteil vor unseren Nachbarn mit rund 13 Prozent. Mit etwas Abstand folgen Österreich (8%), Großbritannien (6%), Russland (6%) und Japan (5%). Mehr als 50 Prozent der Übernachtungen stammen also aus diesen sechs Kernmärkten. Weitere Gäste kommen vorwiegend aus Westeuropa. Eine positive Entwicklung zeigt sich unter anderem auch bei Gästen aus dem arabischen Raum.
Wie sich die Entwicklung von Angebot und Nachfrage auf die Hotelperformance ausgewirkt hat, zeigen die Zahlen von STR Global. Vergleicht man die Kennzahlen der ersten drei Quartale 2014 mit der Vorjahresperiode, so haben sich diese im Vergleich zum letzten Jahr deutlich verbessert. Die Zimmerauslastung konnte von 68,1 Prozent auf 70,4 Prozent gesteigert werden, der Nettozimmerpreis (ADR) stieg um mehr als 10 Euro von knapp unter 171 Euro auf rund 182 Euro. Dies hatte auch positive Auswirkungen auf den Zimmererlös (Revpar), der sich von 117 Euro auf 128 Euro erhöht hat. Ein Grund für diese positive, jedoch zum Nächtigungsrückgang konträre, Entwicklung ist der Wegfall von rund 250 Zimmern im Radisson Blu Palais Hotel sowie die temporäre Schließung des Hilton Plaza im ersten Halbjahr 2014 (zusammen mehr als 10 Prozent des Marktes) „Generell hat der Wiener Markt aber laut Mehrheit der Hoteldirektoren noch Luft nach oben. So scheint die maximal erzielbare Rate im Luxussegment laut deren Einschätzung bei ungefähr 450 Euro zu liegen,“ betont Simon Kronberger, Hotelbroker bei Christie + Co.
Im Zuge der Studie von Christie + Co wurden Gespräche mit einem Großteil der Direktoren im Fünf-Sterne-Segment geführt. „Es hat sich herausgestellt, dass die subjektive Zufriedenheit mit der eigenen Performance grundsätzlich besser ist als vermutet,“ meint Kronberger. Die befragten Hoteldirektoren gehen davon aus, dass die Neueröffnungen der letzten Jahre das Top-Segment zwar aufgewirbelt haben, mittel- bis langfristig jedoch vom Markt absorbiert würden. So sehen sie auch die derzeitige Situation mit positiver Zurückhaltung und erwarten eine Steigerung der eigenen Performance in den nächsten Jahren.
Für Wien als Destination sehen die Hoteliers jedoch Handlungsbedarf, damit die Stadt langfristig für Besucher attraktiv bleibt. Hier hat sich eine Mehrheit für den Ausbau des Flughafens sowie die Erweiterung der Direktflüge in Quellmärkte und Wachstumsregionen ausgesprochen. Als Zukunftsmärkte wurden vor allem China, Indien und Südkorea genannt, auch wenn dies noch einige Jahre dauern kann. Darüber hinaus sind die bereits oft diskutierten Ladenöffnungszeiten ein Thema.
Zusammenfassend bringt es Lukas Hochedlinger auf den Punkt: „Auf Basis unserer Analyse sowie der Einschätzung der Top-Player ergibt sich langfristig ein durchwegs positiver Ausblick für den Wiener Fünf-Sterne-Hotelmarkt. Es bleibt nun zu hoffen, dass sich das Wiener Fünf-Sterne-Segment vor allem im Hinblick auf die Zimmerpreise − und auch unabhängig vom Song Contest 2015 – wie ein Phönix aus der Asche erheben wird.“