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October 14, 2014

Hotelinvestitionen im Hoch: Hotelimmobilien bei Investoren stark gefragt

Hoteltransaktionsvolumen Deutschland 2004 - Q3 2014

(Frankfurt/Main, 14. Oktober 2014) Auf dem deutschen Hotelmarkt wurde in den ersten neun Monaten ein Transaktionsvolumen von ca. 1,96 Milliarde Euro verzeichnet – ein Ergebnis, das bereits Ende September über dem Gesamtjahresresultat in 2013 (1,60 Mrd. Euro) liegt. Dies teilte JLL Hotels auf Grundlage eigener Berechnungen mit. Der Zehn-Jahresdurchschnitt für den Dreivierteljahreszeitraum (752 Mio. Euro) ist damit mehr als verdoppelt.

Hoteltransaktionsvolumen Deutschland 2004 - Q3 2014

Recht unterschiedlich zeigten sich dabei die einzelnen Quartale des laufenden Jahres. Einem  schwachen Jahresauftakt (193 Mio. Euro) folgte ein vor allem durch zwei Portfolioankäufe von  Accor und Apollo Management äußerst starkes zweites Quartal (1,17 Mrd. Euro). Zwischen Juli und Ende September floss dann Kapital in einer Höhe von 598 Millionen Euro in Hotelobjekte, zweimal so viel wie ein Jahr zuvor. „Der deutsche Hotelimmobilienmarkt ist nach wie vor einer  der liquidesten in Europa“, so  Ursula Kriegl, Head of Hotels & Hospitality Group von JLL, Germany. „Insbesondere die guten Rahmenbedingungen mit kurz- und langfristigen Zinssätzen auf historisch niedrigem Niveau und die nach wie vor soliden Leistungsergebnisse der Hotels in den meisten deutschen Städten haben für zahlreiche, höherpreisige Einzeldeals und Portfolioankäufe gesorgt.“

Das Dreivierteljahresergebnis basiert auf insgesamt elf Portfoliotransaktionen mit einem Gesamtvolumen von rund 1,07 Mrd. Euro sowie 35 Einzeltransaktionen mit einem Volumen von 890 Mio. Euro. Auf das dritte Quartal entfielen die Verkäufe von 19 einzelnen Hotels in einer Größenordnung von insgesamt  421 Mio. Euro (Q3 2013: 8 mit 216 Mio. Euro), darunter  der Verkauf der Projektentwicklung Motel One Upper West (582 Zimmer) am Berliner Kurfürstendamm an die RFR Holding GmbH und der Erwerb des Taschenbergpalais Kempinski Dresden (246 Zimmer) durch Ex-Metro-Manager Erwin Conradi.  Im gleichen Zeitraum wurden fünf Portfoliotransaktionen (27 Hotels) für 177 Mio. Euro notiert (Q3 2013: 3 Portfolios mit  acht Hotels für 66 Mio. Euro). So erwarb bespielweise die thailändische Fico-Gruppe acht Grand City Hotels der GCH Hotel Group und die amerikanische Private Equity Firma Carlyle Group verkaufte vier B&B Hotels an einen Schweizer Privatinvestor.

Das Gros der Investoren in den ersten drei Quartalen in 2014 waren finanzierungsunabhängige vermögende Privatpersonen (High Net Worth Individuals – HNWI) und institutionelle Anleger. Mit zusammen 26 der insgesamt 46 Transaktionen investierten diese beiden Anlegergruppen rund 767 Millionen Euro.

Deutsche Investoren waren bei 18 Hotelinvestments beteiligt (rund 40 % aller Transaktionen) und kamen damit auf ein Volumen von ca. 430 Mio. Euro.  Weitere Herkunftsländer waren u.a. Frankreich (4 Transaktionen), Vereinigtes Königreich (3), USA (3) und Spanien (3).

„Wir sehen ein hohes Maß an Aktivitäten auf dem Hotelinvestmentmarkt nicht nur deutscher Investoren, sondern auch von Seiten einer wachsenden Anzahl ausländischer Akteure, insbesondere aus Asien und dem Nahen Osten“, so Frau Kriegl. Und weiter: „Wenn die derzeitigen Verhandlungen auch größervolumiger Transaktionen noch im letzten Quartal des laufenden Jahre erfolgreich abgeschlossen werden, könnte das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Hotelmarkt mit einer neuen Rekordmarke aufwarten. Die hieße dann mindestens 2,5 Milliarden  Euro und läge über den bisherigen Höchstwerten von 2006 und 2007mit jeweils 2,3 Milliarden Euro“, so die Hotelexpertin.

Transaktionsvolumen nach Hotelklassifizierung in % - 1

Hotelinvestmentmarkt: Transaktionsvolumen steigt gegenüber Vorjahr um 112 Prozent
Nach dem Rekordergebnis im ersten Halbjahr befindet sich der deutsche Hotelinvestmentmarkt laut Angaben des Immobilienberatungsunternehmens Colliers International weiterhin auf Erfolgskurs. Zum Ende des dritten Quartals erreichte das Transaktionsvolumen einen Wert von 2,1 Milliarden Euro. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies eine Steigerung um 112 Prozent. „Auch in den Sommermonaten waren wieder überwiegend internationale Investoren auf dem Hotelinvestmentmarkt tätig. Bis zum Ende des dritten Quartals summierten sich deren Einkäufe auf 1,6 Milliarden Euro, womit drei Viertel des Transaktionsvolumens auf Käufer mit Sitz im Ausland entfielen“, kommentierte Andreas Erben, Geschäftsführer bei Colliers International Hotel.

Internationale Verkäufer waren ebenfalls sehr aktiv. Sie erreichten im untersuchten Zeitraum einen Anteil von 63 Prozent (1,3 Milliarden Euro) am Transaktionsvolumen. Mit gut 1,1 Milliarden Euro und somit einem Anteil von 53 Prozent am Transaktionsvolumen wurden über die Hälfte des Investmentvolumens im Rahmen von Paketverkäufen erzielt. „Auch nach Abschluss des dritten Quartals sind es viele großvolumige Einzel- und Portfoliotransaktionen, die das Marktgeschehen prägen. Rund 1,9 Milliarden Euro wurden in Hotels investiert, deren Verkaufspreis über fünf Millionen Euro lag“, erläuterte Andreas Trumpp, Head of Research bei Colliers International Deutschland.

Zu den größten Transaktionen im dritten Quartal zählten das in Dresden im Rahmen eines Share Deals an einen privaten Investor veräußerte Taschenbergpalais Kempinski, der Hotelanteil des Motel One im Upper West sowie ein Frasers Serviced Apartments Projekt jeweils in Berlin. Den größten Portfolioabschluss tätigte die Fico Corporation. Das thailändische Unternehmen übernahm acht deutsche Hotels der Marken Tryp by Windham, Ibis und Days Inn von Grand City Hotels und bezahlte inklusive eines Hotels in Belgien rund 80 Millionen Euro.

Etwa 60 Prozent (1,3 Milliarden Euro) des Transaktionsvolumens flossen in Hotels der Kategorie 3 bis 4 Sterne. Zum Vorjahr bedeutet dies einen Rückgang von 6 Prozentpunkten. Budgethotels und Hotels des Luxussegments lagen mit jeweils etwa 400 Millionen Euro oder 20 Prozent am Transaktionsvolumen gleich auf. Während sich das Luxussegment auf nahezu konstantem Niveau hielt, war besonders im Bereich der Budgethotels ein deutlicher Anstieg der Transaktionen zu verzeichnen. Im vergangenen Jahr wurden lediglich zehn Prozent des Gesamtvolumens in Hotels der niedrigsten Hotelklassifizierung investiert.

„Während der ersten drei Quartale entfielen knapp zwei Drittel des investierten Kapitals auf die sieben wichtigsten Hotelstandorte Deutschlands. In den Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart wurden im Rahmen von Einzel- und Portfolioverkäufen insgesamt gut 1,3 Milliarden Euro in etwa sechzig Hotelimmobilien investiert. Über 100 weitere über das restliche Bundesgebiet verteilte Hotels wechselten für insgesamt rund 750 Millionen Euro den Eigentümer“, sagt Trumpp.

Wie auch im letzten Jahr waren auf Käuferseite insbesondere Corporates und Eigennutzer sowie private Investoren und Family Offices aktiv. Mit 710 Millionen Euro stellten Corporates und Eigennutzer die größte Käufergruppe dar, wofür sich vor allem Accor verantwortlich zeigt. Private Investoren und Family Offices folgten mit 610 Millionen Euro auf Platz zwei. An dritter Stelle rangierten mit einer Investitionssumme von knapp 400 Millionen Euro Offene Immobilienfonds und Spezialfonds.

Stärkste Gruppe auf Verkäuferseite waren Vermögensverwalter, welche für rund 510 Millionen Euro Hotels veräußerten. Opportunity und Private Equity Fonds trennten sich für 500 Millionen Euro, Corporates und Eigennutzer für 435 Millionen Euro von deutschen Hotels.

„Unsere positiven Erwartungen hinsichtlich des Transaktionsgeschehens für das Jahr 2014 wurden in den zurückliegenden Monaten sogar noch übertroffen“, sagt Andreas Erben. „Wir erwarten bis Jahresende noch eine Reihe von Transaktionen vor allem in den Segmenten Budget, Economy und Midscale und in Summe eine Steigerung des Transaktionsvolumens auf über 2,5 Milliarden Euro. Die auch vor dem Hintergrund der aktuellen Kapitalmarktsituation weiter gestiegene Nachfrage nationaler und internationaler Investoren trifft auf ein unvermindert knappes Angebot, weshalb die Renditen weiter unter Druck stehen. Diese Entwicklung wird sich nach unserer Einschätzung bis weit ins Jahr 2015 fortsetzen.“

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