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January 18, 2013

CBRE zum Hotelinvestmentmarkt Deutschland 2012: Transaktionsvolumen auf Hotelinvestmentmarkt in Deutschland steigt im dritten Jahr in Folge

2012 mit 1,36 Milliarden Euro stärkstes Jahr seit dem Boom 2006/07 – Plus von 24 Prozent im Vergleich zum Vorjahr (1,10 Milliarden Euro) – 74 Prozent des Gesamtvolumens im zweiten Halbjahr generiert, 47 Prozent im vierten Quartal 2012 – 70 Prozent des Kapitals aus dem Ausland – Spitzenrendite sinkt auf 5,75 Prozent – Erwartung für 2013 stabil auf hohem Niveau

(München, 18. Januar 2013) Nach Angaben des Immobilienberatungsunternehmens CBRE stieg das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Hotelinvestmentmarkt 2012 im dritten Jahr in Folge und ist mit 1,36 Milliarden Euro (+ 24 Prozent im Vergleich zum Vorjahr mit 1,10 Milliarden Euro) das stärkste Jahr seit dem Boom in den Jahren 2006/07. Die Spitzenrendite sank von 6 Prozent im Jahr 2011 auf 5,75 Prozent im Jahr 2012.

Eine der namhaftesten Luxusimmobilien, die 2012 verkauft wurde, ist das Jumeirah Hotel in Frankfurt/Main

Eine der namhaftesten Luxusimmobilien, die 2012 verkauft wurde, ist das Jumeirah Hotel in Frankfurt/Main

Olivia Kaussen, Head of CBRE Hotels Deutschland und CEE: „Als wirtschaftlich starkes Land gilt Deutschland nach wie vor als attraktiver Investitionsstandort trotz der Schuldenkrise in Europa. Nachdem das erste Halbjahr 2012 recht schwach angelaufen ist, hat es in der zweiten Jahreshälfte – insbesondere am Jahresende – einen regelrechten Run auf Hotels in Deutschland gegeben.“ Laut CBRE wurden 74 Prozent des Gesamttransaktionsvolumens im zweiten Halbjahr 2012 generiert, 47 Prozent im vierten Quartal. Kaussen: „Für 2013 erwarten wir weiterhin ein stabil hohes Niveau.“

Der Fokus der Investoren lag 2012 auf den Top 5-Städten, auf die knapp 70 Prozent des Gesamtvolumens und damit rund 920 Millionen Euro (2011: 655 Millionen Euro) entfielen. Berlin war 2012 der wichtigste Hotelinvestmentstandort mit insgesamt über 500 Millionen Euro und einem Anteil von rund 40 Prozent am Gesamtinvestitionsvolumen in Deutschland. In Frankfurt ging das Volumen im Vorjahresvergleich aufgrund fehlender großvolumiger Einzeltransaktionen deutlich von 350 Millionen Euro auf ca. 200 Millionen Euro zurück. In Hamburg lag das Ergebnis bei knapp 180 Millionen Euro. Hier wurden unter anderem das Madison Hotel von der Axa Investment Managers Deutschland an den Ascott Residence Trust aus Singapur sowie das Motel One Hamburg-Alster an eine Gesellschaft der Real I. S. verkauft. CBRE war bei beiden Transaktionen beratend tätig. Obwohl München international als einer der attraktivsten Hotelstandorte gilt, wurde in der bayerischen Landeshauptstadt 2012 aufgrund des limitierten Angebots ein nur sehr geringes Volumen mit einer Transaktion von unter 20 Millionen Euro registriert. Auch in Düsseldorf lag aufgrund des begrenzten Angebots das Transaktionsvolumen bei 20 Millionen Euro.

Bei den Investoren dominierten im letzten Jahr die ausländischen Investoren, die über 900 Millionen Euro in den deutschen Hotelmarkt investierten. Ihr Anteil stieg von 60 im Jahr 2011 auf 70 Prozent des investierten Kapitals. Gemessen am investierten Volumen ist das ein Plus von 47 Prozent. Über 500 Millionen flossen aus nicht-europäischen Ländern wie beispielsweise Katar, Singapur, den USA und Israel in den deutschen Hotelmarkt. Während 2011 Privatinvestoren die größte Käufergruppe darstellten, waren 2012 die Investorengruppen hauptsächlich Asset-Manager, Privatinvestoren und Fondsgesellschaften. Größte Verkäufergruppe waren 2012 (wie auch 2011) Projektentwickler, die im letzten Jahr rund ein Viertel der Verkäufer darstellten.

CBRE Hotels verzeichnete 2012 weiterhin wenige Portfolio-Transaktionen mit einem Anteil von unter 20 Prozent am Gesamtmarkt. Der Fokus lag – wie schon 2011 – auf Einzeltransaktionen, die in beiden Jahren über 80 Prozent ausgemacht haben. Dabei lag sowohl 2011 als auch 2012 der Schwerpunkt des Interesses auf 4 Sterne-Hotels (rund 50 Prozent). Die Zahl der Deals über 5 Millionen Euro lag 2011 und 2012 konstant bei 50 bzw. 51. Das Volumen pro Deal stieg 2012 im Schnitt von 21 auf 27 Millionen Euro. Größte Einzeltransaktion 2012 war der Verkauf des Maritim Hotels in der Stauffenbergstraße in Berlin für 180 Millionen Euro von der SEB an eine Tochtergesellschaft von Al Faisal aus Katar.

Beispiel-Transaktionen
Eine der namhaftesten Luxusimmobilien, die 2012 verkauft wurde, ist das Jumeirah Hotel in Frankfurt. Es wurde im Rahmen des Verkaufs von 50 Prozent der Anteile am Palais Quartier von Meyer Bergman an KP Investments, eine Tochter der Rabo Bank, verkauft. Lone Star hat vier Hotels in Berlin und Dresden von der TLG Immobilien GmbH im Rahmen eines gewerblichen Portfoliodeals übernommen. Dazu zählen unter anderem das Ramada sowie das H2 Hotel am Alexanderplatz in Berlin und das Steigenberger Hotel de Saxe gegenüber der Frauenkirche in Dresden. Bei der Transaktion des Neuen Kranzler Eck in Berlin und Der Welle in Frankfurt, bei der CBRE beratend tätig war, wurden in den gemischt genutzten Objekten das Lindner Hotel am Kurfürstendamm sowie das Ameron Apartmenthotel Die Welle veräußert. Internos war mit seinem neuen Hotelfonds sehr aktiv und hat unter anderem das Park Inn Hotel in Nürnberg, das Lindner Hotel in Frankfurt Höchst und das MGallery Mondial am Dom in Köln erworben. Invesco hat die am Berliner Alexanderplatz gelegenen Holiday Inn und Indigo Hotels mit zusammen 395 Zimmern für 60 Millionen Euro von dem Entwickler Azure übernommen, der die Hotels nun betreibt.

Der Anteil der Investitionen außerhalb der Top 5-Städte ging von rund 41 Prozent im Jahr 2011 auf 32 Prozent 2012 zurück. Gemessen am Volumen blieb das Niveau jedoch bei rund 450 Millionen Euro nahezu stabil. Marktakteure in Sekundärstädten sind oft Gesellschaften, die auch den Betrieb des Hotels übernehmen und Mehrwert durch Renovierungen erzielen, Beispiele dafür sind ausländische Investoren wie Grand City, Fattal, HPI und LFPI.
Kaussen: „Das Kapital aus dem Ausland ist sehr viel risikofreudiger, da das Know-how im Hotelgeschäft als Asset-Manager und meist auch als Betreiber vorhanden ist. Die Renditeerwartung dieser Marktteilnehmer ist oft deutlich im zweistelligen Bereich. Der RevPar, d.h. der Logisumsatz pro verfügbares Zimmer, ist in einigen Sekundärstädten deutlicher angestiegen als in mancher Großstadt. Beispiele dafür sind Nürnberg und Braunschweig. Kassel und Potsdam haben von Events wie der documenta und dem 300. Geburtstag von Friedrich dem Großen profitiert.“

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