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(Bukarest/Warschau/Wien, 23. Dezember 2011) Wie sich die Hotelimmobilienmärkte Zentral- und Osteuropas entwickelt haben und was wir in Zukunft in dieser Region erwarten dürfen ― das ist zurzeit auf vielen öffentlichen Plattformen Thema. So auch auf der Veranstaltung „Hospitality Trends Bucharest“, welche im November im Radisson Blu in der rumänischen Hauptstadt stattfand sowie Anfang Dezember auf der „Eurobuild CEE Annual Construction and Property Conference“ im Hilton Hotel in Warschau, Polen. Lukas Hochedlinger, Manager Business Development Austria & CEE bei Christie + Co in Wien, geht insgesamt von einer positiven Entwicklung aus, wenngleich einige Hotelmärkte in der Region noch unter den Spätfolgen der letzten Finanz- und Wirtschaftskrise leiden.

Lukas Hochedlinger

 
Während viele westeuropäische Hotelmärkte 2010 wieder ein bedeutendes Wachstum des RevPAR (Revenue Per Available Room) verbuchen konnten, hatte die Hotellerie in manchen Ländern Mittel- und Osteuropas laut Hochedlinger noch mit den Auswirkungen der Krise zu kämpfen. „2011 konnte dann allerdings auch in der CEE-Region wieder eine bessere Performance verzeichnet werden, welche vor allem durch Auslastungssteigerungen getragen wurde“, hat Hochedlinger beobachtet. In so gut wie allen osteuropäischen Kernmärkten stieg die Auslastung bis Oktober 2011 stärker als die Durchschnittsraten. Positiv aufgefallen sind neben Moskau die polnischen Städte Warschau, Krakau und Breslau, die entgegen dem Trend höhere Steigerungen bei den Zimmerpreisen als bei der Auslastung verzeichneten. Stagnierende oder sogar rückläufige Zimmerpreise wurden hingegen in Sofia, Budapest, Bratislava und Posen verzeichnet. Diese Märkte blieben Christie + Co zufolge 2011 auch weiterhin unter Druck.
 
Für die Zukunft geht Lukas Hochedlinger allgemein von einer positiven Entwicklung der Hotelinvestmentmärkte in Zentral- und Osteuropa aus. „In relativen Zahlen gemessen, liegen die Wachstumsprognosen für das Bruttoinlandsprodukt der Region über denen Westeuropas“, weiß er. „Mit der Erholung der Konjunktur ist mittelfristig auch wieder von einem Wachstum der Hotelperformance-Indikatoren auszugehen. Damit werden die Hotelmärkte im Osten Europas auch für Investoren attraktiver“, glaubt der Hotelimmobilienexperte. „Und das Angebot an zum Verkauf oder zur Verpachtung stehenden Hotelimmobilien wächst ― sei es, weil Eigentümer ihre Portfolios bereinigen oder Banken notleidende Hotelfinanzierungen aus den Büchern streichen wollen“, fügt Hochedlinger hinzu. „Neben dem allgemein restriktiven Finanzregime der Banken behindert die Diskrepanz zwischen den Kaufpreiserwartungen der Verkäufer und denen der potentiellen Investoren die Transaktionsaktivitäten in Zentral- und Osteuropa“, beobachtet Hochedlinger. Investoren seien in Zentral- und Osteuropa nach wie vor vorsichtig. Sie bevorzugen „Trophy Assets“, also prestigeträchtige Vorzeigeobjekte in guten Lagen, am besten zu einem interessanten Einstandspreis. Die größeren Transaktionen der jüngsten Vergangenheit bestätigen
das. Das Four Seasons Gresham Palace wurde erst im November von einem Staatsfonds aus dem Oman erworben, Verkäufer war eine Bank. Ähnliches gilt für das Radisson Blu in Tallin, Estland, das im Zuge einer Restrukturierung von Event Hotels akquiriert wurde. Andere Beispiele sind das Le Meridien Bristol sowie das Sobieski in Warschau. Ersteres wurde von Orbis an Starman verkauft, letzteres von Warimpex an den eigenkapitalstarken norwegischen Privatinvestor Lars Weenas.
 
„Vor allem solvente Privatpersonen, die einen hohen Anteil an Eigenkapital einbringen, bestimmen das Bild“, erklärt Hochedlinger. Und auch Private-Equity-Investoren spielen wieder mit, wenngleich die Forderungen der Kreditgeber nach niedrigeren ‚Loan-to-Value-Ratios (LTVs)’― also einem möglichst niedrigen Fremdkapitalanteil ― für das Geschäftsmodell dieser Anleger immer noch eine Herausforderung darstellen. „Vor allem notleidenden Immobilien stehen auf dem Einkaufszettel, wobei das Angebot an notleidenden Hotelbetrieben in der CEE-Region bislang noch eher gering ist“, so Hochedlinger. Die viel diskutierten Staatsfonds hingegen, denen in der Vergangenheit große Bedeutung zugesprochen wurde, seien zwar aktiv, wie beispielsweise in Budapest, konnten den hochgeschraubten Erwartungen bisher jedoch nicht gerecht werden. Weiterhin in der Region aktiv sind außerdem institutionelle Anleger wie Fonds, die vor allem Wert auf einen nachhaltigen Cashflow legen. „Komplexe Transaktionen notleidender Hotelimmobilien stehen bei dieser Investorengruppe weniger im Fokus. Man ist eher an werthaltigen Pachtverträgen interessiert. Da Pachtverträge aber nach wie vor in dieser Region unterrepräsentiert sind, ist die Zahl der Investmentmöglichkeiten für institutionelle Anleger limitiert“, meint Hochedlinger. „Es ist schwierig, die Entwicklung der zentral– und osteuropäischen Märkte vor dem Hintergrund der neuerlichen Schuldenkrise zu prognostizieren. Allerdings und in Vorbereitung der sich weiter verschärfenden Finanzierungsregeln durch Basel III, die ab 2013 schrittweise in Kraft treten, gehen wir davon aus, dass Banken versuchen werden, den Druck durch weitere ‚angeschobene’ Transaktionen in Osteuropa zu reduzieren“, stellt er abschließend in Aussicht.